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| 谈物业管理公司的责权一致 |
| 发表时间：2009-11-12 浏览：2474 |
谈物业管理公司的责权一致刘女士住某小区一楼， 由于该楼某业主进行装修，将装修残余物等倒入下水道，形成堵塞。楼上各单元排出的污水不能流出，逐渐由刘女士房间地漏处冒出，造成了损失。刘女士认为物业公司未尽到管理职责，遂向物业公司提出索赔要求。
对此事件，我是这样认为的： 物业公司系物业管理企业法人，以提供的物业管理服务为业务内容与宗旨。公司所应履行的义务、承担的责任、享有的权利，均由各类物业管理合约、协议等赋予并作明确规定。假如因物业公司违反法律及相关契约之规定，而招致刘女士受损，则物业公司必应承担相应民事责任。反之，则物业公司不应承担民事责任。刘女士受损的原因是下水管道被堵塞而冒水，下水道被堵塞的原因是其他业主乱倾装修废弃物。所以我们就要严格分析，在这两个环节中，物业公司是否很好地履行了其管理职责。
该小区的物业管理公约规定，物业公司负责小区的管理及房屋和公共配套设施的维护、养护。实践工作中，该物业公司内部规定，污水管道每月至少清理一次，遇有临时保修则另行清理，远远大于公约规定工作量。就在事发前几天，物业公司刚刚完成该楼污水管道的例行清理。所以，物业公司完全尽到了设备日常维护的职责。
同时，该小区物业管理公约规定，业主装修必须先向物业部申报，领取装修许可证，并严格遵守小区房屋装修管理规定。本案中，物业公司确实也按照规定与前述装修业主及施工队伍签定了装修协议书，并要求其交纳了装修押金，告知其应遵守的规定，并经常派员至装修现场巡视。这次事件，是装修工人在逃避物业公司监管的情况下，偷偷将装修废弃物倾倒入极为隐蔽的污水管道中造成的。此种情况已经超出了物业公司的管理范围及力量以外，物业公司不可能察觉。所以在这个问题上，物业公司亦没有疏漏。 综上所述，应当认为物业公司已经依法履行物业管理合约规定的各项义务与职能，在此事件中，物业公司并无过错，与刘女士的损害结果间没有直接的法律因果关系，因此物业公司不应承担任何赔偿义务，向物业公司提出索赔要求是一种法律关系主体混淆的表现。
那么刘女士家中遭受的损失，应该由谁来承担赔偿责任呢？我国《民法通则》第一百零六条规定：“公民、法人由于过错侵害国家、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任”，建设部《家庭居室装饰装修管理试行办法》第十九条明确规定：“因进行家庭居室装饰装修而造成相邻居民住房的管道堵塞、渗漏水、停电、物品毁坏等，应由家庭居室装饰装修的委托人负责修复和赔偿；如属被委托人的责任，由委托人找被委托人负责修复和赔偿”。这次事件是由于装修人员违规操作造成的，主观主观上存在过错，客观上造成了损害后果，因此依法应当由其承担对刘女士的民事赔偿责任。这次事件的出现并非偶然，它是长期以来我国对物业管理行业定位不准、关系没有理顺的结果与表现。物业管理费是一种服务费及维护费，而不是保证金或保险费。如果随意要求物业管理公司承担无端责任的情形得不到有效制约，物业管理企业的责、权、利就将难以协调，长此以往，这个新兴的行业恐怕很难为继。业主受到损失时，当然有权以各种方式维护自己的合法权益，但是应当合法、合理地为之， 而不能不论是非曲直，一味要求物业公司负责。这种行为会损害物业公司的合法权益，实际上也在损害全体业主的合法权益。 |
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